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资深合伙人律师,执业八年,百起案件,尤其擅长处理重大复杂疑难的拆迁案件——杨东13482524414

30
八月

拆迁工作多家插手,谁是真正的拆迁人?

作者: chai64
分类: 其他
发布时间: 2015-08-30 20:53

 

案情:

1995年8月,阳光公司根据北京市政府的批复,在海淀区小营村建设康居住宅小区,征用海淀区东升乡小营村大堆菜地、粮田、宅基地,并注明商品房部分需办理土地有偿使用手续。1995年12月,被告阳光公司获得北京市城市规划管理局批准,取得建设用地规划许可证。2000年12月,阳光公司与杨某签订拆迁货币补偿协议,双方约定实行货币补偿。但阳光公司未将拆迁补偿款直接给付杨某,而是根据阳光公司与鲲鹏公司农工商公司的合作协议,划给了小营村村委会和东升乡政府开办的集体企业鲲鹏农工商公司,由其转交杨某。此后,杨某与阳光公司、鲲鹏农工商公司、东升乡政府又签订拆迁安置用房协议,约定原告同意以每平方米3400元的价格购买阳光公司开发的西三旗悦秀园小区某楼单元某号房。2001年,阳光公司将海淀区东升乡的小营住宅小区开发项目转移给首创阳光公司。现在,杨某认为阳光公司在协议种隐瞒了房屋实际价格每平方米2400元的事实,而欺骗自己每平米3400元,因此多收了购房款165055元。所以杨某以阳光公司、鲲鹏农工商公司、东升乡政府、小营村委会和首创阳光公司未被告提起诉讼,要求五被告为其办理房屋产权证,并退还多收的购房款。

法院认为:阳光公司与原告签订了房屋拆迁货币补偿协议,应视为拆迁关系双方对拆迁补偿形式的选择已经达成合意,对拆迁关系双方均有约束力。所以,本案中被告阳光公司是拆迁人。2001年,被告阳光公司将原告居住房屋所在的小营住宅小区建设项目转让给首创阳光公司,并得到行政部门的确认。因此,首创阳光公司继受取得了阳光公司的合同主体地位。就购房价格问题,阳光公司在拆迁安置用房协议中进行了充分的告知,作为购房人的杨某,在对合同主要提案款内容已经明知,尤其对购房单价每平米3400元充分了解的情况下,自愿选择购买悦秀小区的房子并签署此合同,因此该协议系双方真实意思表示,双方之间形成了有效地房屋买卖关系;就房屋产权证办理问题,阳光公司以在悦秀园小区张贴通知的形式,告知业主办理悦秀园小区商品房房产证过户手续。但杨某置之不理,后果应自负。所以法院驳回了杨某的诉讼请求。

律师分析:

在整个拆迁活动中,多种主体将以不同的身份参加到拆迁法律关系中。比如,由扮演拆迁管理机关角色的政府机关,有承担建设项目的拆迁人,还有房屋的所有人等被拆迁人。此外,实践中拆迁活动的进行少补了其他政府机关的多方干预,比如本案中的东升乡政府就直接参与了拆迁活动。所以正确认定谁是拆迁人至关重要,因为拆迁人是对被拆迁人直接进行拆迁补偿或者提供拆迁安置的当事人。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。所以,持有房屋拆迁许可证是认定拆迁人资格的标识。取得房屋拆迁许可证的单位,必须是依据有关法律、法规规定,取得建设项目批准文件的单位,并且必须是领取了县级以上人民政府核发的建设用地批准书或者国有土地使用证的单位。他们可能是企业、社会团体、国家机关,也可能是政府机关、村委会等。本案中,虽然有多方主体查收拆迁事物,但是只有阳光公司失去的房屋拆迁许可证的单位,此后阳光公司将开发项目转让给首创阳光公司,首创阳光公司概括承受阳光公司的权利义务,成为拆迁人,怼杨某承担拆迁补偿安置的义务。所以,除首创阳光公司以外的其他四被告均不应当成为本案的被告。
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