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资深合伙人律师,执业八年,百起案件,尤其擅长处理重大复杂疑难的拆迁案件——杨东13482524414

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五月

企业拆迁赔偿项目都有哪些?

作者: chai64
分类: 企业拆迁
发布时间: 2016-05-27 20:44

企业拆迁赔偿项目都有哪些?

企业拆迁赔偿项目主要是四块:一是房产价值赔偿;二是设备设施赔偿;三是停产停业赔偿。四是搬迁奖励赔偿。

6.       什么是房产价值赔偿?

房产价值赔偿方面主要由房产和土地使用性质决定; 企业房产用途一般是工业厂房和仓库,但也有部分住宅和办公房,具体以房产证登记为准;土地使用性质也一般是工业用地.所以房产价值基本比较固定,对此弹性空间不大.基本以拆迁部门指定的房地产评估有限公司评估价值为参考值。

7.       什么是设备设施赔偿?

设备设施赔偿方面争议最大.主要是由于以下几个原因:一是政府拆迁政策和一般操作规程对此项目是适当赔偿,而不是充分赔偿;二是没有中介机构能够进行专业评估,无法出具评估报告;三是被拆迁方无法提供大量详细的损失资料;所以虽然现在已有拆迁单位委托资产评估有限公司进行此项目评估,但评估价值与企业实际损失差距较大。

8.       什么是停产停业赔偿?

停产停业赔偿方面在国内处理上有不同标准.有些省份补偿标准是每平方米300-400,有些省份是一半,有些省份是没有赔偿.属于可以协商部分。

9.       什么是搬迁奖励赔偿?

搬迁奖励赔偿是固定的,基本上是每平方米一百九十元左右。

无形资产的赔偿争议是最大的,一般在实践操作中比较困难.理论上是存在的,但举证和认可有比较大的难度,基本上是通过上述四块赔偿的充分赔偿来补充。

10.  企业拆迁引起停产、停业损失是如何补偿的?

首先根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条,因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人应当给予适当补偿。

适当补偿的标准由不同地区对停产停业损失的计算和补偿方式进行了具体规定,大致有以下五种计算方法:

   (1)、以被拆迁房屋的总体价值的一定比例计算。
  如《巢湖市城市房屋拆迁搬迁补助费、 临时安置补助费、停产停业补偿费标准》规定,拆迁非住宅房屋,在产权调换的条件下,按照非住宅房拆迁货币补偿单价的4.5‰按月计算停产停业损失。而江苏 淮安则规定,因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,对营业用房,应以营业用房房屋货币补偿总金额(指房屋的评估单价×合法建筑面积,下同)为基数,根据实际 营业状况给予不超过3%的补偿;对非营业用房,以非营业用房房屋货币补偿总金额为基数,给予不超过1%的补偿。在郑州火车站西广场一期拆迁中,对非住宅房因拆迁造成停产、停业的,期房安置按照被拆迁房屋房地产市场评估价的8%支付,现房安置或货币补偿的,按照被拆迁房屋房地产市场评估价的2%支付。

《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》对非住宅中的营业用房和非营业用房进行了区分。《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》第四十六条规定,营业用房,是指服务对象接受服务,直接用于商业活动的房屋,包括金融、娱乐、餐饮、服务等类型的房屋。非营业用房,是 指除营业用房以外的其他类型的房屋,包括工厂、站场码头、仓库堆栈、办公、学校、医院、福利院、公共设施用房等。该《办法》规定,拆迁非住宅房屋造成停业 的,属于营业用房的,拆迁实施单位应当给予不超过拆迁补偿款8%的补偿;属于非营业用房的,应当给予不超过货币补偿金额5%补偿。

《海口市市政及公共服务设施建设项目拆迁补偿安置办法》规定,拆迁非住宅房屋,实行产权调换,造成停 产停业的,拆迁人应当给予被拆迁人适当补偿。营业铺面按该铺面评估价的1%/月给予补偿,生产用房按该用房评估价的0.8%/月给予补偿,其他非住宅用房 按该用房评估价的0.6%/月给予补偿。

2)、按房屋面积计算
    四川天全 《关于城市房屋拆迁临时安置补助费停产停业补助费和搬迁补助费标准有关事宜的通知》(天府发〔200677号)规定,停产停业补助费以被拆迁商业用房的建筑面积为准按月计算。被拆迁房屋的使用性质按房屋所有权证记载的使用性质或拆迁人与被拆迁人双方认同的性质为准。临街商业用房均不分区段、不分结构按每月每平方米12.00元计算;取得营业执照、税务登记证、卫生许可证、特种行业许可证,且证照地址与被拆迁房屋地址相符的旅馆、茶楼并正常营业, 缴纳完全部税费的不分区段,按每月每平方米5.00元计算。上海则规定因拆迁造成停产、停业的,补偿标准按被拆除房屋建筑面积每平方米300400元, 由拆迁当事人协商确定。

       北京规定因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的,对您会根据被拆迁房屋的区位、使用性质,按照每平方米建筑面积500元至1500元给予一次性停产停业综合补助费。

3)、根据经营收入、利润等指标确定。
  《海南省实施<城市房屋拆迁管理条 例>细则》第十二条规定,生产企业拆迁造成停产停业的损失,以拆迁公告发布前一年的月平均利润额按月予以补偿。补偿期限最长不得超过18个月。利润的计算以税务部门核准的纳税申报为准。商业用房拆迁根据以税收为准的营业额给予补偿;补偿最高限额每月不超过停业前3个月平均月营业额的8%。

《东莞市城市房屋拆迁搬迁补助费, 临时安置补助费标准和因拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿标准》规定,拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿标准因拆迁非住宅房屋造成停产停业从而引起经济损 失的,可由拆迁人按照房屋拆迁公告发布前6个月,由税务部门核发的税后平均利润(每月)80%的标准给予补偿,补偿期限为半年。

而《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》规定,拆迁合法经营性房屋引起停产、停业的,能依 据完税证明提供利润标准的,给予3个月税后利润补偿;不能提供利润标准的,按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金,给予3个月的补 偿。

4)、按照营业年限计算
  内蒙古阿左旗规定,拆迁非住宅房屋造成停产、停业补偿费的金额 按照拆迁公告发布之前6个月已纳税税基的20%的比例予以确定。合法经营期限在1年以内(不含1年)的,按税务部门核定的每月已纳税税基的20%6倍补 偿;合法经营在3年(含3年)以内1年以上的,按税务部门核定的平均每月已纳税税基的20%12倍补偿;合法经营期在3年以上的,按税务部门核定的平均 每月已纳税税基的20%24倍补偿。另外,对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照变为经营性用房,因拆迁造成停业的,根据经营情况,经营年 限及纳税情况参照上述标准执行。

5)、由评估机构进行评估。
  《惠州市惠城区城市房屋拆迁搬迁补助临时安置补助和非住宅 房屋停产停业补偿规定》规定,拆迁非住宅房屋(包括依法将原住宅房屋改为经营性的房屋)造成停产、停业损失的补偿,由拆迁当事人协商解决;协商不成的,可委托有资质的中介机构进行评估,并按评估结果进行补偿。

6)、据实补偿,协商确定
  如《新疆维吾尔自治区实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》规定,拆迁非住宅房屋实行产权调换的,拆迁人对被拆迁人在产权调换期间因停产停业造成的直接经济损失给予补偿。直接经济损失由被拆迁人提出并提供相关证据材料与拆迁人协商确定,补偿期限为停产停业的时间。

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