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资深合伙人律师,执业八年,百起案件,尤其擅长处理重大复杂疑难的拆迁案件——杨东13482524414

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五月

合同约定遇拆迁无赔偿则无权分拆迁款

作者: chai64
分类: 案例分析
发布时间: 2016-05-28 22:04

承租户状告出租户要分拆迁奖励 法院:合同约定遇拆迁无条件走人,你凭啥要?

一位租用门面房的小老板把出租户告上了法庭,说没有她的配合搬迁就不能及时完成,出租户拿了政府的搬迁奖金应该分给她一些,否则就是不当得利。此外,她还要求出租户赔偿她装修损失、搬家费等,合计超过10万元。而出租户则认为,双方租房协议中写得清清楚楚,遇到政府拆迁,承租方须无条件退出。玄武法院审理后认为,政府给出租户的奖金和承租户没有任何关系,承租户的唯一义务就是按照合同约定走人,无权向出租户主张任何损失。最终,该承租户一分钱没拿到,还自己贴了4千余元诉讼费用。 扬子晚报记者罗双江
地铁施工拆迁,出租户拿到百万补偿

南京市民王敏前些年向玄武区房产公司承租了一处公房,使用面积18.6平方米,并签订了一份公房租用协议,约定由王敏经营服装鞋帽。2011年下半年,王敏又和李芳签了份房屋租赁合同,把房子租给李芳开服饰店,租赁期到2014年10月,并约定王敏不承担李芳对房屋的任何费用(如装修费等),在租赁期内,如果遇到国家拆迁行为,李芳应无条件退出该房,王敏不对李芳进行任何补偿,李芳不得影响王敏在拆迁中所应有的权利和利益,不能影响如期拆迁的各项事宜。此后,李芳对房屋进行了装修,并开始经营服装。
2012年底,此处房屋因地铁四号线施工,被政府纳入房屋征收范围。2013年2月4日,王敏向李芳发出书面通知,告知因地铁四号线建设需要,房屋列入征收范围,房屋租赁合同终止,要求李芳在2013年3月5日之前搬出。2013年3月20日,玄武区房屋征收管理办公室与玄武区房产公司和王敏签订三方补偿协议,约定由房屋征收管理部门向王敏支付货币补偿金额115万余元,其中包括奖励费5万元等费用。3月22日,李芳向王敏交还该房屋。

承租户告出租户称其不当得利

虽然不知道具体数目,但李芳猜到王敏从政府拿到了不少补偿,她因此多次找王敏沟通,但王敏不愿向她出示拆迁补偿安置协议,也不愿给她任何费用。李芳心里十分不平衡。她认为,自己投入了两万多元装修,这才没两年就遇上拆迁,而自己是实际经营的人,一分钱补偿拿不到,这叫哪门子事?一气之下,李芳将王敏告到法院,要求王敏把奖励费搬家费和装修损失等补给她,一共10万余元。

法庭上,李芳认为,虽然房屋租赁协议载明,遇国家拆迁行为,自己应无条件退出该房。但自己是实际搬迁人和经营人,协议条款并不妨碍自己从王敏处获取其从国家处获得的装修补偿款,且按照《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第五十一条规定,搬迁补助费(含设备迁移费)由被征收房屋的合法占有人获得;占有人搬迁后,被征收人仍有财产需要搬迁的,可适当获得搬迁补助费。所以,王敏应将其从政府处获得的停业损失费、装修补偿费、搬迁补助费如数交付自己,否则就属于不当得利。

法院认为承租户的要求没法律依据

李芳还认为,政府在搬迁政策中明确规定了对提前搬迁的奖励费用。设置此奖励机制,一为鼓励,二为补偿。自己是配合政府搬迁工作的主体,也是仓促搬迁的实际损失方,理应获得提前搬迁奖励金。而王敏则认为,双方签订的合同合法有效,根据合同约定,李芳应无条件退出租赁房屋。李芳认为自己是不当得利,而不当得利是指没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的。自己是房屋征收行为的对象和主体,获得收益是有法律及合同依据的,且这种收益不是自李芳处取得。所以,李芳的诉讼请求没有法律依据,请求法院驳回。由于双方意见分歧太大,导致调解无效。

玄武法院审理后认为,原被告双方签订的房屋租赁合同合法有效,对双方具有法律约束力。双方在房屋租赁合同中约定,租赁终止后,出租方不承担承租方对出租房屋投入的相关费用(如装修费用等),故李芳向王敏主张装修费用补偿无合同依据。双方还约定,租期内遇拆迁,承租方应无条件退出该房,出租方不对承租方进行任何补偿。该约定不存在李芳受欺诈、胁迫等导致合同可撤销或无效的情形,且该房屋在出租给李芳之前,房屋性质已由王敏变更为非住宅用房。现李芳要求王敏将政府给予的补偿给付自己,缺乏合同依据和法律依据,不予支持。
(文中当事人为化名)

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